Землеустроительная экспертиза неразрывно связана с большим количеством сделок по купли-продажи земли, разделов земельных участков, вступлением в права наследования, выдела доли земельного участка из общей долевой собственности, определения границ земельного участка, рассмотрения судами общей юрисдикции и арбитражными судами земельных споров в отношении вопросов землевладения и землепользования. Люди всегда стремились владеть землей, своим земельным, приусадебным, дачным участком, и зачастую, это стремление шло вопреки действующим нормам права. Многим известны случаи самовольного захвата земли, земельных споров при вступлении в права наследования, определения порядка пользования земельным участком и прочие спорные ситуации из области землепользования. Землеустроительная экспертиза позволяет решить сложные вопросы земельных правоотношений.
Проведение землеустроительной экспертизы традиционно возможно во внесудебном порядке, а также в рамках судебного делопроизводства.
Внесудебная землеустроительная экспертиза проводится по договору между заказчиком (физическим или юридическим лицом, государственным органом) и экспертной организацией.
Судебная землеустроительная экспертиза проводится по определениям судов общей юрисдикции, арбитражных судов и постановлений следователей. В этом случае эксперт в обязательном порядке предупреждается (дает подписку) об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за заведомо ложное заключение эксперта. Определение суда о назначении землеустроительной экспертизы должно содержать следующую информацию:
- местоположение земельного участка;
- вид землеустроительной экспертизы;
- сведения об экспертной организации, которой поручено производство экспертизы;
- вопросы на разрешение экспертов;
- сроки предоставления заключения эксперта в суд (в виде временного интервала, в течение которого должна быть произведена экспертиза, или в виде даты, к которой заключение должно быть предоставлено в суд).
ВИДЫ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНЫХ ЭКСПЕРТИЗ
- Экспертиза по выносу границ земельных участков в натуру
- Экспертиза раздела земельного участка
- Межевые работы
- Услуги строительной геодезии
- Рецензия на заключение эксперта по землеустроительной экспертизе
Вопросы, на которые должен ответить эксперт в ходе проведения землеустроительной экспертизы, могут быть следующими:
- Какова фактическая площадь исследуемых земельных участков и соответствует ли она площади, отраженной в документах о праве собственности?
- Каковы фактические границы исследуемых земельных участков и соответствует ли она границам, отраженным в землеотводных документах?
- В случае отсутствия у исследуемого земельного участка физических границ произвести вынос на местности границы земельных участков?
- Установить факт наложения границ смежных земельных участков;
- Установить площадь установленного наложения границ смежных земельных участков.
- Организовать проход (проезд) через смежный земельный участок;
- Предложить варианты раздела общего земельного участка пропорционально долям в праве собственности собственников и с учетом фактически сложившегося порядка пользования земельным участком;
- Определить площадь земельного участка, требуемую для полноценной эксплуатации земельного участка и находящиеся на нем строения, имеющего определенное функциональное назначение, с отображением на плане требуемых границ;
- Определить, какие нарушения специальных правил в области землеустройства были нарушены;
- Установить факт наличия (отсутствия) смещения забора между смежными земельными участками;
Кроме этого возможно рецензирование экспертных заключений на предмет их достоверности и обоснованности, проведенных сторонними экспертными учреждениями.
Традиционными объектами землеустроительной экспертизы являются:
- Земельные участки;
- Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок;
- Распоряжения органов местного самоуправления о выделе земельного участка;
- Документы Бюро технической инвентаризации (БТИ);
- Кадастровые документы и межевое дело.
Основными, наиболее типовыми задачами землеустроительных экспертиз являются:
- Экспертиза, анализ и исследование землеустроительной документации;
- Установление площадей спорных земельных участков, их фактических границ на основании правоустанавливающей документации, а также установление их соответствия данным и иной информации, указанной в государственном кадастре недвижимости;
- Раздел спорного участка земли между двумя или более собственниками;
- Установление порядка пользования спорным земельным участком, включая установление сервитута;
- Установление соответствия строения (сооружения), находящегося на Вашей и соседней территории, требованиям технических регламентов, актуальной нормативно-технической документации в строительстве, планировке городских и сельских поселений, в части расположения относительно границы соседнего земельного участка.
Вопросы на землеустроительную экспертизу:
- Какова фактическая площадь исследуемого земельного участка?
- Соответствует ли установленная в процессе выполнения экспертизы фактическая площадь участка, расположенного по указанному адресу, площади, заявленной в правоустанавливающих документах?
- Имеется ли наложение границ данных земельных участков (имеющих соответствующие кадастровые номера)?
- Находится ли на земельном участке истца (расположенном по указанному адресу, имеющем указанную площадь и кадастровый номер) имущество ответчика?
- Соответствует ли фактическое расположение имущества ответчика на местности его местонахождению, внесенному в документацию?
- Каковы географические координаты угловых (поворотных) точек исследуемого земельного участка?
- Какова общая площадь пересеченных частей данных земельных участков?
- Какова площадь земельного участка, свободная от застройки?
- Какова площадь земельного участка, занятого постройками?
- Каковы координаты углов строения, расположенного на земельном участке?
- Возможно ли произвести строительство недвижимого объекта на исследуемом земельном участке?
- Какова возможная площадь постройки, которую можно возвести на данном земельном участке?
- Соответствуют ли действующему законодательству проведенные на исследуемом участке землеустроительные работы?
- Соблюдены ли специальные правила застройки при проведении землеустроительных работ на исследуемом земельном участке?